物業(yè)管理是社區(qū)治理的重要內(nèi)容，事關(guān)民生福祉。天津市河北區(qū)針對(duì)社區(qū)物業(yè)管理不平衡、不充分的問題，創(chuàng)新“黨建引領(lǐng)，多方聯(lián)動(dòng)”的物業(yè)管理體系和長(zhǎng)效機(jī)制，并在全區(qū)118個(gè)社區(qū)開展了共筑美好家園的生動(dòng)實(shí)踐，以物業(yè)管理“小切口”撬動(dòng)了社區(qū)治理“大民生”，為我國(guó)社區(qū)治理創(chuàng)新積累了可復(fù)制與借鑒的經(jīng)驗(yàn)。

一、需求導(dǎo)向，創(chuàng)新物業(yè)管理體制機(jī)制

建立健全“黨建引領(lǐng)，多方聯(lián)動(dòng)”的社區(qū)物業(yè)管理體系和長(zhǎng)效機(jī)制旨在，一方面通過基層黨組織的組織力建設(shè)，充分發(fā)揮社區(qū)各級(jí)黨組織的戰(zhàn)斗堡壘作用和黨員的先鋒模范作用，引領(lǐng)并服務(wù)于社區(qū)物業(yè)管理向高質(zhì)量邁進(jìn)；另一方面通過建立和完善溝通協(xié)調(diào)機(jī)制、考核監(jiān)督機(jī)制等，促使區(qū)政府的相關(guān)部門和基層單位，特別是街道辦事處，與社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位之間形成有效銜接、良性互動(dòng)的整體合力，共同推動(dòng)社區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量的提升。

（一）“黨建引領(lǐng)，多方聯(lián)動(dòng)”的社區(qū)物業(yè)管理體系

河北區(qū)針對(duì)老舊小區(qū)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和社區(qū)日常物業(yè)維修改造項(xiàng)目，通過整合相關(guān)資源，創(chuàng)新了“黨建引領(lǐng)，多方聯(lián)動(dòng)”的社區(qū)物業(yè)管理體系（見圖1），并明確職責(zé)分工和工作要求，為實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理工作的高質(zhì)高效奠定了基礎(chǔ)。

（二）“黨建引領(lǐng)，多方聯(lián)動(dòng)”的社區(qū)物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制

1.協(xié)調(diào)溝通機(jī)制

協(xié)調(diào)溝通機(jī)制主要包括兩個(gè)方面：一是社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)的居委會(huì)、業(yè)委會(huì)和物業(yè)企業(yè)之間的議事協(xié)調(diào)機(jī)制。在社區(qū)黨組織主持下，召集居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)、居民代表等每月定期召開（遇有緊急情況可臨時(shí)召開）社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，圍繞社區(qū)物業(yè)管理和環(huán)境治理等問題進(jìn)行及時(shí)溝通和協(xié)調(diào)。二是多部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)施“街道吹哨、部門報(bào)到”，賦予街道黨工委、辦事處對(duì)包括房屋管理、市場(chǎng)監(jiān)管、市容園林、電力路燈等相關(guān)單位在本轄區(qū)的業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、考核督辦的職權(quán)，使基層在面對(duì)問題、化解矛盾時(shí)能夠整合現(xiàn)有條塊資源，實(shí)現(xiàn)跨部門合作。

2.管理考核機(jī)制

建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)擇優(yōu)選聘、依法解聘制度。街道辦事處通過招投標(biāo)程序，讓社區(qū)居民通過居民代表大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的形式進(jìn)行討論、表決，其結(jié)果作為選聘或解聘社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要依據(jù)。

建立社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督考評(píng)制度。將老舊小區(qū)常態(tài)化檢查考核結(jié)果與政府物業(yè)補(bǔ)貼發(fā)放直接掛鉤，做到獎(jiǎng)勤罰懶。

3.長(zhǎng)效管理機(jī)制

針對(duì)舊樓區(qū)改造后的現(xiàn)實(shí)問題，河北區(qū)出臺(tái)了《天津市河北區(qū)舊樓區(qū)財(cái)政補(bǔ)貼資金使用管理暫行規(guī)定》等制度，對(duì)納入舊樓區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制的小區(qū)，根據(jù)自身的實(shí)際情況和特點(diǎn)確定了舊樓區(qū)服務(wù)管理模式，明確各相關(guān)部門在舊樓區(qū)服務(wù)管理工作的職責(zé)分工，為舊樓區(qū)改造后的長(zhǎng)效管理提供了政策支持。

二、多措并舉，提升物業(yè)管理水平

河北區(qū)在社區(qū)物業(yè)管理工作中不斷創(chuàng)新和探索新方式與新手段。通過“紅色物業(yè)”建設(shè)調(diào)動(dòng)社區(qū)各級(jí)黨組織和黨員的先鋒作用、推動(dòng)街道辦事處與政府相關(guān)部門、民生企業(yè)等協(xié)同辦公、分類推進(jìn)物業(yè)管理和物業(yè)維修改造、創(chuàng)新多元化的物業(yè)企業(yè)考核制度等，這一系列舉措進(jìn)一步調(diào)動(dòng)了物業(yè)管理活力、凝聚了物業(yè)管理合力、提高了物業(yè)管理效力、激發(fā)了物業(yè)管理動(dòng)力?！八牧弦弧?，共同發(fā)力，持續(xù)促進(jìn)物業(yè)管理水平的整體提升。

（一）打造“紅色物業(yè)”，調(diào)動(dòng)物業(yè)管理活力

“紅色物業(yè)”之所以“紅”，就是在堅(jiān)持市場(chǎng)化原則下，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織、物業(yè)企業(yè)黨組織、業(yè)主委員會(huì)黨組織的責(zé)任和擔(dān)當(dāng)，將黨組織的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮在服務(wù)群眾的最前沿?；谝陨险J(rèn)識(shí)，河北區(qū)充分發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，構(gòu)建以社區(qū)黨組織為領(lǐng)導(dǎo)核心，業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同參與的“紅色物業(yè)”新格局，旨在搭建社區(qū)、居民之間的橋梁，有效調(diào)動(dòng)了物業(yè)管理的活力，讓物業(yè)管理成為社區(qū)治理的重要載體。

1.發(fā)揮黨組織的戰(zhàn)斗堡壘作用

河北區(qū)各社區(qū)黨組織分別指導(dǎo)本社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)將“堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)”寫入《物業(yè)企業(yè)章程》和業(yè)委會(huì)議事規(guī)則，探索建立了物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨支部、業(yè)委會(huì)黨支部，以及選派黨建指導(dǎo)員，并通過依法依規(guī)改選補(bǔ)選業(yè)委會(huì)成員提升了黨員比例，從本質(zhì)上實(shí)現(xiàn)了社區(qū)以黨組織為核心，物業(yè)黨支部、紅色業(yè)委會(huì)為基礎(chǔ)的管理服務(wù)體系，筑牢了堅(jiān)強(qiáng)的戰(zhàn)斗堡壘。在這一服務(wù)體系內(nèi)，各類黨組織扛起“紅色旗幟”，破除社區(qū)物業(yè)管理困局，團(tuán)結(jié)帶領(lǐng)社區(qū)黨員和群眾共筑美好家園。

2.發(fā)揮黨員的先鋒模范作用

在引領(lǐng)社區(qū)居民參與社區(qū)治理中，每一個(gè)社區(qū)黨組織都是一個(gè)戰(zhàn)斗堡壘，每一名黨員則是一面旗幟。近年來，河北區(qū)將在職黨員、離退休黨員、流動(dòng)黨員等全部“網(wǎng)”進(jìn)黨組織管理，以服務(wù)群眾為宗旨，以構(gòu)建幸福社區(qū)為目標(biāo)，引導(dǎo)黨員將示范作用落到社區(qū)物業(yè)管理的實(shí)處、細(xì)處。社區(qū)黨組織除注重在繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、環(huán)境清整、疫情防控、舊樓改造等工作中發(fā)揮黨員的表率作用外，還不斷創(chuàng)新黨員志愿服務(wù)模式和載體，以彰顯黨員在社區(qū)治理中的示范作用。

如容彩里社區(qū)凝聚區(qū)域紅色合力構(gòu)建了“1+3+X”的“黨建+”多元共治模式，“1”是社區(qū)黨委，“3”是黨支部書記、志愿者、物業(yè)企業(yè)，“X”是社區(qū)所有黨員和居民代表、駐區(qū)單位黨員等力量，實(shí)現(xiàn)了多管齊下解決居民身邊的“關(guān)鍵小事”。社區(qū)內(nèi)以黨員為支撐，居民骨干協(xié)同配合的“余暉志愿服務(wù)隊(duì)”每天穿梭于小區(qū)，為居民提供支援服務(wù)，做到了“事有人管、難有人幫、苦有人問、喜有人賀”。黨員志愿者服務(wù)隊(duì)用自己的“紅色行動(dòng)”配合社區(qū)物業(yè)服務(wù)，拉近了物業(yè)工作人員與居民之間的距離，讓居民也感受到了“紅色物業(yè)”的溫暖。

（二）推動(dòng)多方聯(lián)動(dòng)，凝聚物業(yè)管理合力

社區(qū)物業(yè)管理涉及方方面面，關(guān)乎每家每戶居民群眾的切身利益，需要政府相關(guān)部門和單位協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)、各司其職。尤其是在社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改善、舊樓改造等方面，更是離不開政府相關(guān)部門的支持。河北區(qū)從自身的實(shí)際出發(fā)，探索了以多方聯(lián)動(dòng)推動(dòng)老舊小區(qū)改造、提高物業(yè)管理覆蓋、優(yōu)化物業(yè)管理質(zhì)量等工作實(shí)踐，并形成了良好的經(jīng)驗(yàn)。

1.多方聯(lián)動(dòng)，推動(dòng)老舊小區(qū)改造

河北區(qū)在天津市財(cái)政投入的基礎(chǔ)上，又自籌資金對(duì)361個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行了提升改造。在舊樓改造過程中，區(qū)民政局、住建委、城管委、公安、街道、社區(qū)多方配合、各司其職、共同謀劃，通過拉清單的方式，讓居民投票決定改造的項(xiàng)目，精準(zhǔn)、有效地滿足居民對(duì)美好生活的需求。

2.多方聯(lián)動(dòng)，助力物業(yè)管理覆蓋

河北區(qū)針對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)收費(fèi)難、物業(yè)企業(yè)不愿進(jìn)駐的現(xiàn)實(shí)問題，由區(qū)委、區(qū)政府整合各方資源和力量，指導(dǎo)河北區(qū)10個(gè)街道的393個(gè)老舊小區(qū)配齊了物業(yè)服務(wù)企業(yè)。為確保物業(yè)管理的長(zhǎng)效化，區(qū)委、區(qū)政府一方面采取市財(cái)政、區(qū)財(cái)政、居民三方共同分擔(dān)的方式，解決了物業(yè)費(fèi)用不足的問題；另一方面采取“政府投一點(diǎn)、街道籌一點(diǎn)、部門出一點(diǎn)、配套建設(shè)還一點(diǎn)、舊樓改造補(bǔ)一點(diǎn)、社區(qū)單位贊助一點(diǎn)、國(guó)家市里爭(zhēng)取一點(diǎn)”的籌資模式，通過新建、擴(kuò)建、配套、置換、租賃等形式，使所有社區(qū)的辦公服務(wù)用房全部達(dá)到了300平方米以上，并且建成了6個(gè)平均面積在2000平方米以上的街級(jí)社區(qū)綜合服務(wù)中心，為進(jìn)一步深化社區(qū)治理服務(wù)和物業(yè)管理提供了活動(dòng)陣地。

3.多方聯(lián)動(dòng)，優(yōu)化物業(yè)管理質(zhì)量

河北區(qū)委、區(qū)政府制定出臺(tái)了一系列相關(guān)政策，建立健全了區(qū)、街道、社區(qū)三級(jí)管理網(wǎng)絡(luò)。一方面，通過民政部門面向社會(huì)公開招聘，為每個(gè)社區(qū)配齊一名社區(qū)物業(yè)管理專職人員，建成了專業(yè)化的社區(qū)物業(yè)管理人員隊(duì)伍。這支隊(duì)伍在社區(qū)“兩委”領(lǐng)導(dǎo)下履行組織推動(dòng)、監(jiān)督協(xié)調(diào)社區(qū)物業(yè)管理工作的職責(zé)；另一方面，通過聯(lián)席會(huì)議制度實(shí)現(xiàn)兩級(jí)聯(lián)動(dòng)，解決居民難題，推動(dòng)社區(qū)物業(yè)管理更上一層樓。

（三）堅(jiān)持分類施策，提高物業(yè)管理效力

河北區(qū)在對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行提升改造和不同類型小區(qū)的服務(wù)管理過程中，始終堅(jiān)持分類施策、精準(zhǔn)發(fā)力，高效地整合利用好各類服務(wù)資源，提高物業(yè)管理的效力。

1.統(tǒng)籌不同小區(qū)的分類改造

在對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行提升改造的過程中，河北區(qū)堅(jiān)持施行分類改造的方法，確保施策精準(zhǔn)、投入高效。一是在資金投入方面，對(duì)于需求多、改造難度大的小區(qū)，每個(gè)小區(qū)投入500萬元以上，進(jìn)行“翻天覆地”式的改造，打造精品小區(qū)；對(duì)于具有一定基礎(chǔ)但還存在諸多改善難題的小區(qū)，每個(gè)小區(qū)投入150萬至160萬元，打造重點(diǎn)小區(qū)。二是在選擇改造項(xiàng)目方面，街道和社區(qū)在改造工程實(shí)施前會(huì)先向居民們征求改造意見，通過發(fā)放問卷和深入調(diào)研的方式了解不同小區(qū)居民的改造需求。三是在確定改造方案方面，施行一“區(qū)”一策，結(jié)合不同小區(qū)的實(shí)際情況，在改造的方式和方案上也不盡相同。如有的小區(qū)雨水管全部老化破損嚴(yán)重，在改造方案中就將其全部更換。

2.細(xì)化不同小區(qū)的分類管理

首先，對(duì)于商品房小區(qū)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督。商品房住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般為開發(fā)商自帶，物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間為服務(wù)與被服務(wù)的合約關(guān)系，在日常服務(wù)中他們也大多更遵循服務(wù)合同和上級(jí)公司的管理和要求。

其次，對(duì)于老舊小區(qū)開展具有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和政府公共服務(wù)雙重屬性的長(zhǎng)效管理。面對(duì)老舊小區(qū)多、治理水平低的難題，按照市委、市政府的頂層設(shè)計(jì)和制度安排，河北區(qū)結(jié)合自身實(shí)際，將老舊小區(qū)作為物業(yè)管理的一種特殊類型進(jìn)行精準(zhǔn)治理，以“穩(wěn)基礎(chǔ)”“深拓展”“創(chuàng)機(jī)制”“引長(zhǎng)效”為工作思路，在繼續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)提升改造的基礎(chǔ)上，探索建立了兼具市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和政府公共服務(wù)雙重屬性的長(zhǎng)效管理機(jī)制。

再次，對(duì)由于特殊原因?qū)е挛飿I(yè)“失管”的小區(qū)，幫助社區(qū)居民開展自管自治。望海樓街道乾華園社區(qū)的春柳公寓小區(qū)，只有21個(gè)樓門、326戶居民，由于規(guī)模過小，物業(yè)管理運(yùn)行成本相對(duì)過高、獲利不易。2009年初，原來的物業(yè)公司撤出春柳公寓，且很長(zhǎng)一段時(shí)間無法找到合適的物業(yè)公司接續(xù)，致使春柳公寓小區(qū)一度出現(xiàn)“棄管”現(xiàn)象。

河北區(qū)結(jié)合不同類型小區(qū)物業(yè)管理工作的特點(diǎn)，采用“多措并舉、分類施策、科學(xué)投入”的分類治理方式，提高了物業(yè)管理工作的實(shí)效，真正做到科學(xué)、精準(zhǔn)和持續(xù)發(fā)力，也為其他地方的社區(qū)治理工作提供了思路和借鑒。

（四）創(chuàng)新多元考核，激發(fā)物業(yè)管理動(dòng)力

社區(qū)物業(yè)服務(wù)效果怎么樣，要看居民滿不滿意，高不高興。為此河北區(qū)構(gòu)建了多元主體參與的社區(qū)物業(yè)考核評(píng)價(jià)體系，將日常監(jiān)督與定期考核相結(jié)合，對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行閉環(huán)管理，激發(fā)了社區(qū)物業(yè)管理工作的動(dòng)力，切實(shí)保障了社區(qū)物業(yè)管理工作的高質(zhì)量、長(zhǎng)效發(fā)展。

1.日常監(jiān)督提時(shí)效

在社區(qū)物業(yè)管理的日常監(jiān)督考核中，社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會(huì)充分發(fā)揮對(duì)物業(yè)企業(yè)的指導(dǎo)與監(jiān)督作用，將社區(qū)黨委、社區(qū)物業(yè)專干、社區(qū)網(wǎng)格員和物業(yè)企業(yè)工作人員緊密聯(lián)系起來，堅(jiān)持“用圖片求證、用數(shù)據(jù)說話”的原則，借助智能工具實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)溝通，及時(shí)解決問題。在監(jiān)督途徑上，河北區(qū)借助津治通APP、微信工作群等智能化手段實(shí)現(xiàn)“走動(dòng)辦公”，將社區(qū)巡視過程中的問題以圖片和文字形式進(jìn)行上傳，物業(yè)企業(yè)及時(shí)派人進(jìn)行處理。在這個(gè)過程中逐步推動(dòng)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)范化、高效化。

2.多元評(píng)價(jià)順民意

河北區(qū)在對(duì)物業(yè)企業(yè)的考評(píng)過程中建立了多元評(píng)價(jià)的考核機(jī)制。由河北區(qū)民政局牽頭，住建委等部門配合，建立完善了對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督考評(píng)機(jī)制，并將考核結(jié)果與政府物業(yè)補(bǔ)貼發(fā)放直接掛鉤，獎(jiǎng)勤罰懶。

三、“黨建引領(lǐng)，多方聯(lián)動(dòng)”的物業(yè)管理工作啟示

（一）要堅(jiān)持以黨建為引領(lǐng)